土地評価の実務(平成28年版)

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著者 鈴木 喜雄 編
書籍カテゴリー 資産税関係
発売日 2016年1月15日 発売
ISBN 978-4-7547-2273-9
ページ数 / 判型 636ページ / A5判
定価 3500 円 (本体価格:3241 円)

本書の内容

相続税・贈与税においてその課税財産の多くを占めるのは土地や土地の上に存する権利です。また、その申告等に際して、土地等の評価額を適切に算定することが極めて重要になります。しかし、実際に算定しようとすると専門的知識等を必要とすることもあり、複雑で難解であると言われます。本書は、その土地等の評価にあたって、実務に役立つよう分かりやすい解説と多数の質疑応答や設例により容易に理解できるように編集した必携書です。

特色

● 新たに地区区分の判定についての質疑応答を設けて解説!

● 評価の単位、不整形地の評価、無道路地の評価など、具体的事例により分かりやすく解説!

● 土地評価明細書の記載例を多数掲載し、<質疑><設例>により評価の実務について多角的に解説!

● 土地評価に関する財産評価基本通達(抜粋)及び各種個別通達や情報を付録として収録!

● 東日本大震災に関係する質疑応答事例も掲載!

主要目次

第1章 総   論

第1節 租税と財産評価
第2節 相続税・贈与税における評価のあらまし
第3節 評価基本通達の改正
第4節 評価の原則
1 評価の単位
2 時価について
3 共有財産の評価
〈質疑〉 共有地の評価
4 区分所有に係る財産の評価
5 客観的な各種要因の調整
6 たな卸資産の評価
〈質疑〉 不動産業を営む者から居住用家屋の敷地とするためにたな卸資産である土地の贈与を受けた場合の評価方法
7 国外財産の評価
第5節 土地評価審議会
第6節 土地評価の通則
1 土地の評価上の区分
(1) 地目区分
〈質疑〉 地目の判定
〈質疑〉 採草放牧地の地目
(2) 一体利用の土地
〈質疑〉 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価(1)
〈質疑〉 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価(2)
〈質疑〉 地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価(3)
(3) 市街地農地等
〈質疑〉 地目の異なる土地を一団として評価する場合
2 評価単位
(1) 宅地の評価単位
イ 1画地の宅地の判定例
ロ 不合理分割
〈質疑〉 宅地の評価単位  不合理分割
〈質疑〉 自用地と自用地以外の宅地が隣接している場合
〈質疑〉 宅地の評価単位
(2) 田及び畑の評価単位
〈質疑〉 市街地農地等の評価単位(1)
〈質疑〉 市街地農地等の評価単位(2)
(3) 山林の評価単位
(4) 原野の評価単位
(5) 牧場及び池沼の評価単位
(6) 鉱泉地の評価単位
(7) 雑種地の評価単位
3 地   積
〈質疑〉 山林の地積
4 土地の上に存する権利の評価上の区分
(1) 地上権
(2) 区分地上権
(3) 永小作権
(4) 区分地上権に準ずる地役権
(5) 借地権
(6) 定期借地権等
(7) 耕作権
(8) 温泉権
(9) 賃借権
(10) 占用権
〈質疑〉 抵当権が設定されている土地の評価


第2章 宅地及び宅地の上に存する権利

第1節 評価の方式
1 路線価図及びその見方
2 評価倍率表及びその見方
3 路線価方式
(1) 特定路線価
〈質疑〉 私道に沿接する宅地の評価
(2) 地 区
〈質疑〉 地区区分の判定
(3) 奥行価格補正
〈質疑〉 不整形地の奥行距離の求め方
〈質疑〉 間口距離の求め方

〈質疑〉 一の路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地の評価
〈質疑〉 宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整
(4) 側方路線影響加算
〈質疑〉 正面と側方の路線価が同じ宅地の評価
〈質疑〉 地区の異なる2路線に接する宅地の評価
〈質疑〉 路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価
〈質疑〉 側方路線に宅地の一部が接している場合の評価
(5) 二方路線影響加算
〈質疑〉 正面路線の判定
〈質疑〉 二方路線影響加算の方法
(6) 三方又は四方路線影響加算
〈質疑〉 2つの路線に接する宅地の評価
〈質疑〉 側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法三方路線に面する場合
〈質疑〉 多数の路線に接する宅地の評価
(7) 不整形地の評価
イ 不整形地の価額
ロ 不整形地補正率の求め方
ハ 想定整形地の取り方の具体例
ニ 不整形地補正率を求める上での留意事項
〈質疑〉 屈折路に面する不整形地の想定整形地の取り方
〈質疑〉 不整形地の側方路線影響加算額の計算方法
〈質疑〉 不整形地としての評価を行わない場合①
〈質疑〉 不整形地としての評価を行わない場合②
(8) 無道路地の評価
イ 無道路地の価額
ロ 評価の手順
ハ 接道義務を満たしていない宅地の評価
〈質疑〉 河川を隔てて道路がある宅地の評価
〈質疑〉 無道路地の判定
(9) 間口が狭小な宅地等の評価
(10) がけ地等を有する宅地の評価
〈質疑〉 がけ地等を有する宅地の評価
南東を向いている場合
〈質疑〉 がけ地等を有する宅地の評価における「がけ地補正率」と「宅地造成費控除」との重複適用の可否について
(11) 容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
イ 具体的評価方法
ロ 容積率
ハ 容積率が価額に及ぼす影響度
〈質疑〉 正面路線に接する部分の容積率が2以上の場合
〈質疑〉 正面路線に接する部分の容積率が2以上で、その正面路線に接する部分の容積率と異なる容積率の部分がある場合
〈質疑〉 減額調整を行うと裏面路線の路線価に基づき計算した価額を下回る場合
4 倍率方式
(1) 倍率方式とは
(2) 実際の面積と固定資産課税台帳の地積が異なる場合
〈質疑〉 固定資産税評価額が付されていない土地の評価
5 倍率方式による宅地の評価
〈質疑〉 倍率地域の不整形地等の個別事情のしんしゃく
6 大規模工場用地の評価
(1) 大規模工場用地の定義
(2) 評価単位
(3) 路線価地域に所在する大規模工場用地の評価
(4) 倍率地域に所在する大規模工場用地の評価
(5) 地積が20万平方メートル以上の大規模工場用地の評価
(6) 大規模工場用地の路線価及び倍率
〈質疑〉 大工場地区にある工場用地以外の土地の評価
〈質疑〉 大工場地区にある5万平方メートル未満の土地の評価
〈質疑〉 大規模工場用地の評価方法
〈質疑〉 一団の工場用地の判定①
〈質疑〉 一団の工場用地の判定②
〈質疑〉 一団の工場用地の判定③
〈質疑〉 専属下請業者に土地の一部を貸し付けている場合の工場用地の評価
〈質疑〉 大規模工場用地に該当するか否かの判定
〈質疑〉 倍率地域にある大規模工場用地の評価
第2節 特殊な状況における宅地の評価
1 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価
2 私道の用に供されている宅地の評価
〈質疑〉 私道の評価
〈質疑〉 貸宅地内の私道の評価
3 土地区画整理事業施行中の宅地の評価
〈質疑〉 土地改良事業施行中において一時利用地の指定が行われている場合の評価
4 造成中の宅地の評価
5 広大地の評価
(1) 広大地とは
〈質疑〉 著しく地積が広大な宅地の判定
〈質疑〉 公共公益的施設用地の負担の判定
〈質疑〉 マンション適地の判定
〈質疑〉 既にマンションの敷地等に供されている場合
〈質疑〉 広大地評価における「中高層の集合住宅等」の範囲
〈質疑〉 広大地評価の判断事例
〈質疑〉 広大地評価の適否を判断する場合の容積率
〈質疑〉 都市計画道路予定地の区域内にある広大地の評価
〈質疑〉 大規模工場用地に該当する土地
(2) 評価の方法
イ 路線価地域にある場合
ロ 倍率地域にある場合
(3) 具体的評価方法〔設例〕
イ 路線価地域にある場合
ロ 倍率地域にある場合
〈質疑〉 広大な市街地農地等、市街地山林及び市街地原野への適用
〈質疑〉 市街化調整区域内における広大地の評価の可否
6 農業用施設用地の評価
〈質疑〉 農用地区域等以外の地域に存する農業用施設用地の評価
7 セットバックを必要とする宅地の評価
(1) 評価方法
(2) 対象地が宅地以外の場合
(3) セットバックが終了した場合のセットバック部分の評価
8 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
(1) 評価方法
(2) 都市計画事業の事業決定後の取扱い
(3) 他の都市計画施設の予定地の取扱い
(4) 対象地が倍率地域に存する場合等
(5) 対象地が宅地以外の場合
(6) 補正率表
〈質疑〉 容積率の異なる地域の一部が都市計画道路予定地の区域内となる宅地の評価
9 文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価
(1) 重要文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価方法
(2) 登録有形文化財である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価方法
(3) 伝統的建造物群保存地区内の伝統的建造物の敷地の用に供されている宅地の評価方法
10 遊水池等の評価
〈質疑〉 宅地開発等指導要綱による遊水池の評価
11 利用価値の著しく低下している宅地の評価
〈質疑〉 公開空地のある宅地の評価
12 土壌汚染地の評価
(1) 土壌汚染地の評価方法(基本的な考え方)
〈質疑〉 浄化・改善費用の取扱い
〈質疑〉 使用収益制限による減価の取扱い
〈質疑〉 心理的要因による減価の取扱い
〈質疑〉 浄化・改善費用の額が確定している場合の取扱い
〈質疑〉 措置費用を汚染原因者に求償できる場合の取扱い
(2) 土壌汚染地の評価方法の準用
第3節 宅地の上に存する権利の評価
1 地上権の評価
2 借地権の評価
(1) 借地権の範囲
〈質疑〉 構築物の所有を目的とする賃借権の評価
(2) 借地権の価額
(3) 借地権割合
〈質疑〉 借地権割合の判定
〈質疑〉 鉄道の高架下の賃借権の評価
〈質疑〉 一時使用のための借地権の評価
3 定期借地権等の評価
(1) 定期借地権等の範囲
(2) 定期借地権等の評価
イ 原則的な評価方法
ロ 簡便法による評価方法
(3) 経済的利益の総額の計算
イ 権利金等の授受がある場合の経済的利益の額
〈質疑〉 権利金の授受がある場合(定期借地権①)
〈質疑〉 権利金の授受がある場合(定期借地権②)
〈質疑〉 権利金の授受がある場合(事業用借地権)
ロ 保証金等の授受がある場合の経済的利益の額
ハ 地代が低額で設定される場合の経済的利益の額
4 区分地上権の評価
5 区分地上権に準ずる地役権の評価
6 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の評価
(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額
7 貸家建付借地権等の評価
(1) 貸家建付借地権
(2) 貸家建付定期借地権等の場合
8 転貸借地権の評価
9 転借権の評価
10 借家人の有する宅地等に対する権利の評価
〈質疑〉 構築物の賃借人の土地に対する権利の評価
第4節 不動産利用権の目的となっている宅地の評価
1 貸宅地の評価
(1) 普通借地権の目的となっている宅地
〈質疑〉 借地権の目的となっている宅地の評価の特例
〈質疑〉 複数の地目の土地を一体利用している貸宅地等の評価
(2) 定期借地権等の目的となっている宅地
(3) 一般定期借地権の目的となっている宅地
〈質疑〉 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価
(4) 地上権の目的となっている宅地
(5) 区分地上権の目的となっている宅地
(6) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地
〈質疑〉 高圧線下の宅地の評価(1)
〈質疑〉 高圧線下の宅地の評価(2)
2 土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価
(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権の目的となっている宅地の価額
〈質疑〉 借地権と区分地上権とが競合する場合の宅地の評価
(2) 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額
〈質疑〉 区分地上権と区分地上権に準ずる地役権とが競合する場合の宅地の評価
(3) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の価額
〈質疑〉 借地権と区分地上権に準ずる地役権とが競合する場合の宅地の評価
3 貸家建付地の評価
(1) 貸家の敷地の用に供されている宅地の評価
〈質疑〉 アパートの敷地の評価
〈質疑〉 貸ビル用の駐車場敷地の評価
〈質疑〉 貸家の目的で建築中の家屋の敷地の評価
〈質疑〉 アパートの一部が空室となっている場合の家屋の敷地の評価
〈質疑〉 アパートの全室が空室になっている場合の家屋の敷地の評価
〈質疑〉 貸家(独立家屋)が空き家となっている場合の家屋の敷地の評価
〈質疑〉 従業員社宅の敷地の評価
〈質疑〉 使用借権が設定されている貸家の敷地の評価
(2) 区分地上権等の目的となっている貸家建付地の評価
〈質疑〉 区分地上権の目的となっている貸家建付地の評価
第5節 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税、贈与税等の取扱い
1 概 要
2 借地権設定時の利益の取扱い
(1) 相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合
(2) 相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合
3 借地権の評価
(1) 相当の地代を支払っている場合
(2) 相当の地代に満たない地代を支払っている場合
(3) 「無償返還届出書」が提出されている場合
4 貸宅地の評価
(1) 相当の地代を収受している場合
(2) 相当の地代に満たない地代を収受している場合
(3) 「無償返還届出書」が提出されている場合
5 相当の地代を引き下げた場合
6 相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額
第6節 使用貸借に係る土地の評価
1 使用貸借に係る土地の評価
2 使用貸借による借地権の転借があった場合
3 使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合
4 使用貸借に係る土地等の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合
5 借地権の目的となっている土地をその借地権者以外の者が取得し地代の授受が行われないこととなった場合
第7節 負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等の評価
〈質疑〉 低額譲受けの場合の評価
〈質疑〉 負担付贈与の評価
第8節 売買契約中の土地等の評価

第3章 農地及び農地の上に存する権利

1 評価の方式
2 農地の分類
(1) 純農地
(2) 中間農地
(3) 市街地周辺農地
(4) 市街地農地
3 純農地及び中間農地の評価
4 市街地周辺農地の評価
5 市街地農地の評価
平成27年分の市街地農地等の評価に係る宅地造成費(東京国税局管内)
(1) 平坦地の宅地造成費
(2) 傾斜地の宅地造成費
(3) 平坦地の宅地造成費の計算例
(4) 傾斜地の宅地造成費の計算例
〈質疑〉 市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差
〈質疑〉 造成費に相当する金額の計算
〈質疑〉 農地の転用許可を受けた後に贈与された土地の評価
6 広大な市街地農地等の評価
7 農地の上に存する権利の評価
(1) 永小作権の評価
(2) 耕作権の評価
(3) 区分地上権の評価
(4) 区分地上権に準ずる地役権の評価
(5) 権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価
(6) 農業経営基盤強化促進法の規定により設定された賃貸借により貸し付けられた農地等の評価
(7) 農地等について使用貸借による権利の設定等をした場合における贈与税又は相続税の取扱い
8 貸し付けられている農地の評価
(1) 耕作権の目的となっている農地
〈質疑〉 農地法の許可を受けないで他人に耕作させている農地の評価
(2) 永小作権の目的となっている農地
(3) 区分地上権の目的となっている農地
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地
〈質疑〉 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている市街地農地の評価
(5) 権利が競合する農地
9 生産緑地の評価
(1) 生産緑地
(2) 生産緑地の評価
〈質疑〉 主たる従事者が死亡した場合の生産緑地の評価
〈質疑〉 耕作権の目的となっている生産緑地の評価
〈質疑〉 生産緑地に指定されている農地の評価における広大地補正の可否
〈質疑〉 市民農園として貸し付けられている農地の評価
10 特定市民農園の用地として貸し付けられている土地の評価


第4章 山林及び山林の上に存する権利

1 評価の方式
2 純山林及び中間山林の評価
3 市街地山林の評価
4 広大な市街地山林の評価
5 保安林等の評価
6 特別緑地保全地区内にある山林の評価
7 山林の上に存する権利の評価
(1) 地上権の評価
(2) 区分地上権の評価
(3) 区分地上権に準ずる地役権の評価
(4) 賃借権の評価
(5) 権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価
(6) 分収林契約に基づき設定された地上権等の評価
8 貸し付けられている山林の評価
9 分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価


第5章 原野、牧場、池沼及びこれらの上に存する権利

第1節 原野及び原野の上に存する権利
1 評価の方式
2 純原野の評価
3 中間原野の評価
4 市街地原野の評価
5 広大な市街地原野の評価
6 特別緑地保全地区内にある原野の評価
7 原野の上に存する権利の評価
(1) 地上権の評価
(2) 賃借権の評価
(3) 区分地上権の評価
(4) 区分地上権に準ずる地役権の評価
(5) 権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価
8 貸し付けられている原野の評価
第2節 牧場、池沼及びこれらの上に存する権利


第6章 鉱泉地及び鉱泉地の上に存する権利

1 鉱泉地の評価
(1) 国税局長が固定資産税評価額に乗ずる倍率を定めている鉱泉地
(2) (1)以外の鉱泉地
〈質疑〉 倍率が定められていない場合
〈質疑〉 現況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合
〈質疑〉 枯渇鉱泉地の評価
2 住宅、別荘等の鉱泉地の評価
3 温泉権が設定されている鉱泉地の評価
4 温泉権の評価
5 引湯権の設定されている鉱泉地及び温泉権の評価
6 引湯権の評価
〈質疑〉 引湯権の評価上しんしゃくされる引湯の条件


第7章 雑種地及び雑種地の上に存する権利

1 雑種地の意義
2 雑種地の評価
〈質疑〉 市街化区域にある雑種地の評価
〈質疑〉 青空駐車場の敷地の評価
〈質疑〉 貸駐車場として利用している土地の評価
〈質疑〉 市街化調整区域内の雑種地の評価(1)
〈質疑〉 市街化調整区域内の雑種地の評価(2)計算例
3 ゴルフ場の用に供されている土地の評価
〈質疑〉 ゴルフ場用地の定義
4 遊園地等の用に供されている土地の評価
5 文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価
6 鉄軌道用地の評価
〈質疑〉 鉄軌道用地の定義
7 雑種地の上に存する権利の評価
(1) 賃借権の評価
〈質疑〉 相当の地代の授受がある賃借権の評価
〈質疑〉 貸駐車場として利用している土地の評価
〈質疑〉 臨時的な使用に係る賃借権の評価
(2) 地上権の評価
(3) 区分地上権の評価
(4) 区分地上権に準ずる地役権の評価
(5) 権利が競合する場合の賃借権又は地上権の評価
8 貸し付けられている雑種地の評価
〈質疑〉 借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある賃貸借及びその目的となっている雑種地の評価
〈質疑〉 構築物の賃借人の土地に対する権利の評価
9 都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価
10 市民緑地契約が締結されている土地の評価
11 風景地保護協定が締結されている土地の評価


第8章 占用権の評価

1 占用権の意義
2 占用権の評価
(1) 取引事例のある占用権
(2) 取引事例のない占用権で地下街又は家屋の所有を目的とする占用権
(3) (1)及び(2)以外の占用権
〈質疑〉 占用の許可に基づき所有する地下街又は家屋を賃貸している場合の占用権の評価
3 占用権の目的となっている土地の評価
〈質疑〉 占用権の目的となっている土地の評価
〈質疑〉 地下街が道路及び鉄道事業者所有地にかかる場合の評価


第9章 東日本大震災に伴う土地等の評価

Ⅰ 課税時期が東日本大震災の発生日より前である場合の取扱い
1 調整率の適用対象
(1) 震災特例法に定める「特定土地等」を評価する場合
〈質疑〉 特定土地等
〈質疑〉 震災の発生直後の価額
2 調整率の適用方法
(1) 宅地
(2) 農地・山林
〈質疑〉 地割れ等が生じた特定土地等の評価
〈質疑〉 津波被害を受けた特定土地等の評価
〈質疑〉 液状化現象により被害を受けた特定土地等の評価
〈質疑〉 原子力発電所の事故に関する警戒区域内等にある特定土地等の評価
〈質疑〉 貸家が滅失した場合の貸家建付地の判定
〈質疑〉 通行不能の状態にある場合の側方路線影響加算等
〈質疑〉 通行不能の状態にある場合の無道路地の判定
〈質疑〉 液状化現象により被害を受けた家屋の評価
Ⅱ 課税時期が東日本大震災の発生日以降である場合の取扱い
1 平成23年3月11日から同年12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した指定地域内に所在する土地等を評価する場合
〈質疑〉 指定地域内にある土地等の評価
〈質疑〉 地割れ等が生じた土地等の評価
〈質疑〉 津波被害を受けた土地等の評価
〈質疑〉 液状化現象により被害を受けた土地等の評価
〈質疑〉 原子力発電所の事故に関する警戒区域内等にある土地等の評価
〈質疑〉 通行不能の状態にある場合の側方路線影響加算等
〈質疑〉 通行不能の状態にある場合の無道路地の判定
〈質疑〉 被災した造成中の宅地の評価
〈質疑〉 応急仮設住宅の敷地の用に供する土地として使用貸借により貸し付けられている土地の評価
〈質疑〉 被災家屋の評価
〈質疑〉 被災家屋について修理、改良等を行っている場合の評価
〈質疑〉 液状化現象により被害を受けた家屋の評価
〈質疑〉 被災した建築中の家屋の評価
〈質疑〉 被災した構築物の評価
2 平成24年1月1日以降に相続、遺贈又は贈与により取得した土地等を取得した場合の評価
(1) 土地等
〈質疑〉 原子力発電所周辺の避難指示区域内に存する土地等の評価①
〈質疑〉 原子力発電所周辺の避難指示区域内に存する土地等の評価②
(2) 家屋
〈質疑〉 被災家屋の評価


付 録

◎ 財産評価基本通達(抜粋)
◎ 「平成27年分の基準年利率について」の一部改正について
◎ 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いについて
◎ 相当の地代を収受している貸宅地の評価について
◎ 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて
◎ 使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて
◎ 負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適用について
◎ 都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価について
◎ 特定市民農園の用地として貸し付けられている土地の評価について
◎ 農用地利用増進法等の規定により設定された賃貸借により貸付けられた農用地等の評価について
◎ 公共用地の取得に伴う損失補償基準細則(用対連細則)

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