土地評価の実務(平成30年版)

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著者 犬丸 伸浩 編
書籍カテゴリー 資産税関係
発売日 2018年1月31日 発売
ISBN 978-4-7547-2466-5
ページ数 / 判型 640ページ / A5判
定価 3500 円 (本体価格:3241 円)

本書の内容

相続税・贈与税においてその課税財産の多くを占める土地等の評価は、不動産関連の専門的知識等を必要とすることもあり複雑で難解であるといわれます。本書は、土地等の評価実務について、イラストなどを織り込んだ多数の質疑応答や設例により計算方法等が容易に理解できるように編集した評価実務のスタンダードな基本書です。今般では、「地積規模の大きな宅地の評価」の改正で新設された「地積規模の大きな宅地の評価」についての解説を織り込むとともに、久しぶりに改正された新しい評価明細書を使用した記載例等で分かりやすく解説しています。

特色

● 平成29年9月改正の財産評価基本通達で新設された、「地積規模の大きな宅地の評価」についての解説を織り込んだ最新版

● 評価の単位、不整形地の評価、無道路地の評価など、具体的事例により分かりやすく解説!

● 土地評価明細書の記載例を多数掲載し、<質疑><設例>により評価の実務について多角的に解説!

● 土地評価に関する財産評価基本通達(抜粋)及び各種個別通達や情報を付録として収録!

主要目次

第1章 総   論
第1節 租税と財産評価
第2節 相続税・贈与税における評価のあらまし
第3節 評価基本通達の改正
第4節 評価の原則
1 評価の単位
2 時価について
3 共有財産の評価
4 区分所有に係る財産の評価
5 客観的な各種要因の調整
6 たな卸資産の評価
7 国外財産の評価
第5節 土地評価審議会
第6節 土地評価の通則
1 土地の評価上の区分
2 評価単位
3 地積
4 土地の上に存する権利の評価上の区分

第2章 宅地及び宅地の上に存する権利
第1節 評価の方式
1 路線価図及びその見方
2 評価倍率表及びその見方
3 路線価方式
4 倍率方式
5 倍率方式による宅地の評価
6 大規模工場用地の評価
第2節 特殊な状況における宅地の評価
1 余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価
2 私道の用に供されている宅地の評価
3 土地区画整理事業施行中の宅地の評価
4 造成中の宅地の評価
5 農業用施設用地の評価
6 セットバックを必要とする宅地の評価
7 都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価
8 文化財建造物である家屋の敷地の用に供されている宅地の評価
9 遊水池等の評価
10 利用価値の著しく低下している宅地の評価
11 土壌汚染地の評価
第3節 宅地の上に存する権利の評価
1 地上権の評価
2 借地権の評価
3 定期借地権等の評価
4 区分地上権の評価
5 区分地上権に準ずる地役権の評価
6 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の評価
7 貸家建付借地権等の評価
8 転貸借地権の評価
9 転借権の評価
10 借家人の有する宅地等に対する権利の評価
第4節 不動産利用権の目的となっている宅地の評価
1 貸宅地の評価
2 土地の上に存する権利が競合する場合の宅地の評価
3 貸家建付地の評価
第5節 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税、贈与税等の取扱い
1 概要
2 借地権設定時の利益の取扱い
3 借地権の評価
4 貸宅地の評価
5 相当の地代を引き下げた場合
6 相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額
第6節 使用貸借に係る土地の評価
1 使用貸借に係る土地の評価
2 使用貸借による借地権の転借があった場合
3 使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合
4 使用貸借に係る土地等の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合
5 借地権の目的となっている土地をその借地権者以外の者が取得し地代の授受が行われないこととなった場合
6 土地の無償借受け時に借地権相当額の課税が行われている場合の経過的取扱い
7 借地権の目的となっている土地をこの通達の施行前に当該借地権者以外の者が取得している場合の経過措置
第7節 負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等の評価
第8節 売買契約中の土地等の評価

第3章 農地及び農地の上に存する権利
1 評価の方式
2 農地の分類
3 純農地及び中間農地の評価
4 市街地周辺農地の評価
5 市街地農地の評価
6 農地の上に存する権利の評価
7 貸し付けられている農地の評価
8 生産緑地の評価
9 特定市民農園の用地として貸し付けられている土地の評価

第4章 山林及び山林の上に存する権利
1 評価の方式
2 純山林及び中間山林の評価
3 市街地山林の評価
4 保安林等の評価
5 特別緑地保全地区内にある山林の評価
6 山林の上に存する権利の評価
7 貸し付けられている山林の評価
8 分収林契約に基づいて貸し付けられている山林の評価

第5章 原野、牧場、池沼及びこれらの上に存する権利
第1節 原野及び原野の上に存する権利
1 評価の方式
2 純原野の評価
3 中間原野の評価
4 市街地原野の評価
5 特別緑地保全地区内にある原野の評価
6 原野の上に存する権利の評価
7 貸し付けられている原野の評価
第2節 牧場、池沼及びこれらの上に存する権利

第6章 鉱泉地及び鉱泉地の上に存する権利
1 鉱泉地の評価
2 住宅、別荘等の鉱泉地の評価
3 温泉権が設定されている鉱泉地の評価
4 温泉権の評価
5 引湯権の設定されている鉱泉地及び温泉権の評価
6 引湯権の評価

第7章 雑種地及び雑種地の上に存する権利
1 雑種地の意義
2 雑種地の評価
3 ゴルフ場の用に供されている土地の評価
4 遊園地等の用に供されている土地の評価
5 文化財建造物である構築物の敷地の用に供されている土地の評価
6 鉄軌道用地の評価
7 雑種地の上に存する権利の評価
8 貸し付けられている雑種地の評価
9 都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価
10 市民緑地契約が締結されている土地の評価
11 風景地保護協定が締結されている土地の評価

第8章 占用権の評価
1 占用権の意義
2 占用権の評価
3 占用権の目的となっている土地の評価

第9章 特定非常災害に伴う土地等の評価
Ⅰ 特定土地等に係る相続税及び贈与税の課税価格の計算の特例
1 本特例(調整率)の適用対象
2 調整率の適用方法
Ⅱ 課税時期が特定非常災害発生日以降である場合の取扱い


〔質疑応答〕

〈第1章〉
【質疑】共有地の評価
【質疑】不動産業を営む者から居住用家屋の敷地とするためにたな卸資産である土地の贈与を受けた場合の評価方法
【質疑】地目の判定
【質疑】採草放牧地の地目
【質疑】地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価①
【質疑】地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価②
【質疑】地目の異なる土地が一体として利用されている場合の評価③
【質疑】地目の異なる土地を一団として評価する場合
【質疑】宅地の評価単位―不合理分割
【質疑】自用地と自用地以外の宅地が隣接している場合
【質疑】宅地の評価単位
【質疑】市街地農地等の評価単位①
【質疑】市街地農地等の評価単位②
【質疑】山林の地積
【質疑】抵当権が設定されている土地の評価

〈第2章〉
【質疑】私道に沿接する宅地の評価
【質疑】地区区分の判定
【質疑】不整形地の奥行距離の求め方
【質疑】間口距離の求め方
【質疑】一の路線に2以上の路線価が付されている場合の宅地の評価
【質疑】宅地が2以上の地区にまたがる場合の画地調整
【質疑】正面と側方の路線価が同じ宅地の評価
【質疑】地区の異なる2路線に接する宅地の評価
【質疑】路線価の高い路線の影響を受ける度合いが著しく少ない場合の評価
【質疑】側方路線に宅地の一部が接している場合の評価
【質疑】正面路線の判定
【質疑】二方路線影響加算の方法
【質疑】2つの路線に接する宅地の評価
【質疑】側方路線影響加算又は二方路線影響加算の方法―三方路線に面する場合
【質疑】多数の路線に接する宅地の評価
【質疑】屈折路に面する不整形地における想定整形地の取り方
【質疑】不整形地の側方路線影響加算額の計算方法
【質疑】不整形地としての評価を行わない場合①
【質疑】不整形地としての評価を行わない場合②
【質疑】2以上の地区にまたがる評価対象地の場合
【質疑】地区の異なる2路線に接する評価対象地の評価
【質疑】規模格差補正とその地の画地補正の併用の可否
【質疑】河川を隔てて道路がある宅地の評価
【質疑】無道路地の判定
【質疑】がけ地等を有する宅地の評価―南東を向いている場合
【質疑】がけ地等を有する宅地の評価における「がけ地補正率」と「宅地造成費控除」との重複適用の可否について
【質疑】正面路線に接する部分の容積率が2以上の場合
【質疑】正面路線に接する部分の容積率が2以上で、その正面路線に接する部分の容積率と異なる容積率の部分がある場合
【質疑】減額調整を行うと裏面路線の路線価に基づき計算した価額を下回る場合
【質疑】固定資産税評価額が付されていない土地の評価
【質疑】倍率地域の不整形地等の個別事情のしんしゃく
【質疑】大工場地区にある工場用地以外の土地の評価
【質疑】大工場地区にある5万㎡未満の土地の評価
【質疑】大規模工場用地の評価方法
【質疑】一団の工場用地の判定①
【質疑】一団の工場用地の判定②
【質疑】一団の工場用地の判定③
【質疑】専属下請業者に土地の一部を貸し付けている場合の工場用地の評価
【質疑】大規模工場用地に該当するか否かの判定
【質疑】倍率地域にある大規模工場用地の評価
【質疑】私道の評価
【質疑】貸宅地内の私道の評価
【質疑】土地改良事業施行中において一時利用地の指定が行われている場合の評価
【質疑】農用地区域等以外の地域に存する農業用施設用地の評価
【質疑】容積率の異なる地域の一部が都市計画道路予定地の区域内となる宅地の評価
【質疑】景観重要建造物である家屋及びその敷地の評価
【質疑】歴史的風致形成建造物である家屋及びその敷地の評価
【質疑】宅地開発等指導要綱による遊水池の評価
【質疑】公開空地のある宅地の評価
【質疑】浄化・改善費用の取扱い
【質疑】使用収益制限による減価の取扱い
【質疑】心理的要因による減価の取扱い
【質疑】浄化・改善費用の額が確定している場合の取扱い
【質疑】措置費用を汚染原因者に求償できる場合の取扱い
【質疑】構築物の所有を目的とする賃借権の評価
【質疑】借地権割合の判定
【質疑】鉄道の高架下の賃借権の評価
【質疑】一時使用のための賃借権の評価
【質疑】権利金の授受がある場合(定期借地権①)
【質疑】権利金の授受がある場合(定期借地権②)
【質疑】権利金の授受がある場合(事業用借地権)
【質疑】構築物の賃借人の土地に対する権利の評価
【質疑】借地権の目的となっている宅地の評価の特例
【質疑】複数の地目の土地を一体利用している貸宅地等の評価
【質疑】一般定期借地権の目的となっている宅地の評価
【質疑】区分地上権が宅地の一部に設定されている場合の評価
【質疑】高圧線下の宅地の評価①
【質疑】高圧線下の宅地の評価②
【質疑】借地権と区分地上権とが競合する場合の宅地の評価
【質疑】区分地上権と区分地上権に準ずる地役権とが競合する場合の宅地の評価
【質疑】借地権と区分地上権に準ずる地役権とが競合する場合の宅地の評価
【質疑】アパートの敷地の評価
【質疑】貸ビル用の駐車場敷地の評価
【質疑】貸家の目的で建築中の家屋の敷地の評価
【質疑】アパートの一部が空室となっている場合の家屋の敷地の評価
【質疑】アパートの全室が空室になっている場合の家屋の敷地の評価
【質疑】貸家(独立家屋)が空き家となっている場合の家屋の敷地の評価
【質疑】従業員社宅の敷地の評価
【質疑】使用借権が設定されている貸家の敷地の評価
【質疑】区分地上権の目的となっている貸家建付地の評価
【質疑】低額譲受けの場合の評価
【質疑】負担付贈与の評価

〈第3章〉
【質疑】市街地農地等を宅地比準方式で評価する場合の形状による条件差
【質疑】造成費に相当する金額の計算
【質疑】農地の転用許可を受けた後に贈与された土地の評価
【質疑】農地法の許可を受けないで他人に耕作させている農地の評価
【質疑】区分地上権に準ずる地役権の目的となっている市街地農地の評価
【質疑】主たる従事者が死亡した場合の生産緑地の評価
【質疑】耕作権の目的となっている生産緑地の評価
【質疑】市民農園として貸し付けられている農地の評価

〈第6章〉
【質疑】倍率が定められていない場合
【質疑】現況に応じた固定資産税評価額が付されていない場合
【質疑】枯渇鉱泉地の評価
【質疑】引湯権の評価上斟酌される引湯の条件

〈第7章〉
【質疑】市街化区域にある雑種地の評価
【質疑】青空駐車場の敷地の評価
【質疑】貸駐車場として利用している土地の評価
【質疑】市街化調整区域内の雑種地の評価
【質疑】市街化調整区域内の雑種地の評価の計算例
【質疑】ゴルフ場用地の定義
【質疑】鉄軌道用地の定義
【質疑】相当の地代の授受がある賃借権の評価
【質疑】貸駐車場として利用している土地の評価
【質疑】臨時的な使用に係る賃借権の評価
【質疑】借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある賃借権及びその目的となっている雑種地の評価
【質疑】構築物の賃借人の土地に対する権利の評価

〈第8章〉
【質疑】占用の許可に基づき所有する地下街又は家屋を賃貸している場合の占用権の評価
【質疑】占用権の目的となっている土地の評価
【質疑】地下街が道路及び鉄道事業者所有地にかかる場合の評価

〈第9章〉
【質疑】特定非常災害
【質疑】特定土地等
【質疑】特定非常災害の発生直後の価額
【質疑】地割れ等が生じた特定土地等の評価
【質疑】津波被害を受けた特定土地等の評価
【質疑】液状化現象により被害を受けた特定土地等の評価
【質疑】貸家が滅失した場合の貸家建付地の判定
【質疑】通行不能の状態にある場合の側方路線影響加算等
【質疑】通行不能の状態にある場合の無道路地の判定
【質疑】液状化現象により被害を受けた家屋の評価
【質疑】特定地域内にある土地等の評価
【質疑】地割れ等が生じた土地等の評価
【質疑】津波被害を受けた土地等の評価
【質疑】液状化現象により被害を受けた土地等の評価
【質疑】通行不能の状態にある場合の側方路線影響加算等
【質疑】通行不能の状態にある場合の無道路地の判定
【質疑】被災した造成中の宅地の評価
【質疑】応急仮設住宅の敷地の用に供する土地として使用貸借により貸し付けられている土地の評価
【質疑】被災家屋の評価
【質疑】被災家屋について修理、改良等を行っている場合の評価
【質疑】液状化現象により被害を受けた家屋の評価
【質疑】被災した建築中の家屋の評価
【質疑】被災した構築物の評価

〔設例〕

〈第2章〉
【設例】一方のみが路線に面する宅地の計算例
【設例】正面路線の判定
【設例】各地の計算例
【設例】準画地の計算例
【設例】二方路線の宅地の計算例
【設例】三方路線の宅地の計算例
【設例】四方路線の宅地の計算例
【設例】不整形地補正率の計算例―正面路線のみに面している場合―
【設例】不整形地補正率の計算例―各地の場合―
【設例】不整形地補正率の計算例―路線状部分を含む宅地の場合―
【設例】不整形地補正率の計算例―三角地の場合―
【設例】不整形地の計算例―区分した整形地を基として評価する場合
【設例】不整形地の計算例―計算上の奥行距離を基として評価する場合
【設例】不整形地の計算例―差し引き計算により評価する場合
【設例】路線価地域に所在する地積規模の大きな宅地の計算例①
【設例】路線価地域に所在する地積規模の大きな宅地の計算例②
【設例】路線価地域に所在する地積規模の大きな宅地の計算例③
【設例】倍率地域に所在する地積規模の大きな宅地の計算例
【設例】無道路地の計算例
【設例】接道義務を満たしていない宅地の計算例
【設例】間口が狭小な宅地等の計算例①
【設例】間口が狭小な宅地等の計算例②
【設例】間口が狭小な宅地等の計算例③
【設例】間口が狭小な宅地等の計算例④
【設例】私道に接する宅地の計算例
【設例】がけ地等を有する宅地の計算例①
【設例】がけ地等を有する宅地の計算例②
【設例】容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価
【設例】倍率方式による計算例
【設例】余剰容積率の移転がある場合の評価の計算例
【設例】セットバックを必要とする宅地の評価の計算例
【設例】都市計画道路予定地の区域内にある宅地の評価の計算例
【設例】借地権の価額の計算例
【設例】借地権割合の判定①
【設例】借地権割合の判定②
【設例】簡便法による具体的計算
【設例】保証金等の授受がある場合の経済的利益の額①
【設例】保証金等の授受がある場合の経済的利益の額②
【設例】債権額及び債務額の評価①
【設例】債権額及び債務額の評価②
【設例】前払地代の具体的計算―権利の授受がある場合―
【設例】前払地代の具体的計算―保証金の授受がある場合―
【設例】土地利用制限率の計算例
【設例】借地権と区分地上権が設定されている場合の借地権の価額の計算例
【設例】貸家建付借地権の計算例
【設例】転貸借地権の計算例―乙の有する権利―
【設例】転借権の計算例―前記8の設例の丙の有する権利
【設例】一般定期借地権の目的となっている宅地の計算例
【設例】区分地上権の目的となっている宅地の計算例
【設例】相当の地代の年額の計算
【設例】相当の地代に満たない地代を支払っている場合の利益の計算
【設例】相当の地代を支払っている場合の借地権の計算―借地権の設定に際し、通常支払われる権利金に満たない権利金を支払っている場合
【設例】相当の地代を収受している場合の貸宅地の価額の計算
【設例】相当の地代に満たない地代を収受している場合の貸宅地の価額の計算
【設例】無償返還届出が提出されている場合の貸宅地の価額の計算
【設例】売買契約はなされたが、引渡未了の場合

〈第3章〉
【設例】純農地の計算例
【設例】平坦地の宅地造成費の計算例
【設例】傾斜地の宅地造成費の計算例

〈第7章〉
【ゴルフ場の用に供されている土地の評価の計算例】

〈第9章〉
【設例】一方の路線に面する宅地の場合
【設例】二方の路線に面する宅地の場合
【設例】倍率地域に存する宅地の場合
【設例】路線価地域に存する農地等の場合
【設例】修理、改良等を行っている被災家屋の評価の計算例


付 録
◎ 財産評価基本通達(抜粋)
◎ 「平成29年分の基準年利率について」の一部改正について
◎ 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価に関する取扱いについて
◎ 相当の地代を収受している貸宅地の評価について
◎ 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて
◎ 使用貸借に係る土地についての相続税及び贈与税の取扱いについて
◎ 負担付贈与又は対価を伴う取引により取得した土地等及び家屋等に係る評価並びに相続税法第7条及び第9条の規定の適
用について
◎ 都市公園の用地として貸し付けられている土地の評価について
◎ 特定市民農園の用地として貸し付けられている土地の評価について
◎ 農用地利用増進法等の規定により設定された賃貸借により貸付けられた農用地等の評価について
◎ 公共用地の取得に伴う損失補償基準細則(用対連細則)
◎ 「財産評価基本通達の一部改正について」通達等のあらましについて(情報)


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