不動産取引と消費税

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著者 齋藤 文雄 著
書籍カテゴリー 消費税・間接税関係
刊行日 2021年2月22日 刊行
ISBN 978-4-7547-2874-8
ページ数 / 判型 820ページ / A5判
定価 税込4,070円(本体3,700円+税10%)

本書の内容

不動産取引における消費税の取扱いは税額への影響が大きいことから課税当局と納税者の間で長年攻防が繰り返されており、近年度重なる税制改正が行われています。本書は、不動産需要の変化や会社再編、業態変更、事業所移転など経済の転換期を迎えるいま、税理士、不動産・建設事業者、金融機関、個人の不動産オーナーに加え、多くの事業者にとって、基礎から実例までを体系的に学べる有用な一冊です。近年、税理士試験では本分野に関連する出題が多いことから、実務経験が少ない読者にも分かりやすく解説しています。

特色

・収用、抵当権、借地権や保証金の持ち回り方式に関する取扱いなど誤りやすい事例を多数解説

・150問を超えるQ&Aと、裁判例・裁決例を収録

・不動産をめぐるスキームと関連改正の経緯を収録

・不動産取引における課非判定及び索引を充実

・インボイス制度への移行後の仕入税額控除制度も解説

主要目次

第1章 住宅に係る消費税法の改正の歴史
1 消費税導入時
2 住宅家賃の非課税化
○ 自販機スキームの事例
3 消費税率の引上げと地方消費税の導入
4 事業者免税点制度と簡易課税制度の適用上限の引下げ
5 課税事業者を選択した事業者が調整対象固定資産の仕入れ等を行った場合の特例創設
○ 金地金スキーム
○ 簡易課税制度を利用した事例1
○ 簡易課税制度を利用した事例2
6 消費税率の引上げと特定新規設立法人の特例創設
7 高額特定資産の仕入れ等を行った場合の特例創設
【令和2年度(2020年度)改正】 高額特定資産である棚卸資産を取得した免税事業者が課税事業者となった場合
◆ 対象となる調整対象自己建設高額資産
8 居住用賃貸建物の課税仕入れ等に対する仕入税額控除制度の不適用


第2章 国内取引に係る課税の対象
第1節 課税の対象の概要
1 課税の対象の定義
(1) 資産の譲渡等
(2) 特定仕入れ
2 国内において行われるものであること
3 事業者が事業として行うものであること
(1) 事業者の意義
(2) 事業としての意義
(3) 個人事業者の事業付随行為
イ 含まれるもの
ロ 含まれないもの
(4) 個人事業者と給与所得者の区分
イ 基本的な考え方
ロ 給与であるか事業であるかが不明な場合の判定
4 対価を得て行われるものであること
(1) 意義
ワン・ポイント 非居住者が行う資産の譲渡等
(2) みなし譲渡の特例
イ 個人事業者の場合
ロ 法人の場合
(3) 対価を得て行われる資産の譲渡等に類する行為
イ 代物弁済による資産の譲渡
ロ 負担付き贈与による資産の譲渡
ワン・ポイント 他の事業者に対して行った広告宣伝用資産の贈与
ハ 金銭以外の資産の出資
ニ 法人課税信託等に係る資産の移転等
ホ 貸付金その他の金銭債権の譲受けその他の承継
へ 不特定かつ多数の者によって直接受信されることを目的とする無線通信の送信で、法律により受信者がその締結を行わなければならないこととされている契約に基づき受信料を徴収して行われるもの
卜 土地収用法等に基づく所有権等の権利の収用による補償金の取得
第2節 具体的な取扱い
1 資産の譲渡
(1) 資産の譲渡の意義
ワン・ポイント
1 「資産」の意義
2 強制換価手続
(2) 資産の譲渡の判定
イ 会報、機関紙(誌)の発行
ロ 保険金、共済金等
ハ 損害賠償金
ニ 建物賃貸借契約の解除等に伴う立退料の取扱い
ホ 剰余金の配当等
ワン・ポイント 協同組合等の事業分量配当等の取扱い
ヘ 自己株式の取扱い
ト 譲渡担保等
チ 自社使用等
リ 資産の廃棄、盗難、滅失
ヌ 寄附金、祝金、見舞金等
ル 補助金、奨励金、助成金等
ヲ 下請先に対する原材料等の支給
ワン・ポイント 支給した事業者が自己の資産として管理している場合
ワ リース取引の実質判定
2 資産の貸付け
(1) 資産の貸付けの意義
ワン・ポイント 著作権に関する資産の貸付けと電気通信利用役務の提供
(2) 資産の貸付けの判定
イ 借家保証金、権利金等
ワン・ポイント 権利の設定の対価
ロ 福利厚生施設の利用
3 役務の提供(電気通信利用役務の提供を除きます。)
(1) 役務の提供の意義
(2) 役務の提供の判定
イ 解約手数料、払戻手数料等
ロ 会費、組合費等
ハ 入会金
ニ ゴルフクラブ等の入会金
ホ 公共施設の負担金等
ヘ 共同行事に係る負担金等
ト 賞金等
チ 滞船料、早出料
リ 出向先事業者が支出する給与負担金
ヌ 労働者派遣に係る派遣料
ル 電気通信役務に係る回線使用料等
4 電気通信利用役務の提供
(1) 電気通信利用役務の提供の意義
(2) 電気通信利用役務の提供の範囲
イ 電気通信利用役務の提供に該当するもの
ロ 電気通信利用役務の提供に該当しないもの
第3節 特定仕入れ
1 特定仕入れの意義
2 「事業者向け電気通信利用役務の提供」の意義
3 「特定役務の提供」の意義
ワン・ポイント
1 特定役務の提供における「事業」の意義
2 「他の事業者に対して行う役務の提供」の意義
3 「不特定かつ多数の者に対して行う役務の提供を除く」の意義
4 「特定役務の提供」に該当する取引の具体例
国内取引に係る課税の対象 裁判例・裁決例
○ 消費税の「事業として」の判断に所得税の事業概念は適合しないとされた事例
○ オール電化に係る手数料収入は課税売上げではないとしてアパートの建築に係る課税仕入れ等の税額の控除が否認された事例
○ 賃借人に支払う賃貸アパートの立退料は課税仕入れに当たらないとされた事例
○ 事業用資産であるマンションの物納も資産の譲渡等に該当するとされた事例
国内取引に係る課税の対象Q&A
2-1 会社員が行う建物の貸付けの取扱い
2-2 事業者の事業用固定資産の売却
2-3 事業用及び家事用の両方に使用している資産を売却した場合の課税関係
2-4 テナントから領収するビルの共益費
2-5 違約入居者から受け取る割増賃貸料
2-6 建物の賃借人としての地位の譲渡
2-7 建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用
2-8 共同施設に係る特別負担金
2-9 マンション管理組合の課税関係
2-10 共有地の分割等
2-11 マンション建替組合が権利変換方式により行う建替事業の課税関係
2-12 市街地再開発事業に対する消費税の課税関係
2-13 土地区画整理事業による換地処分に対する消費税法の適用関係
2-14 移転困難として収用を請求し収用された建物に係る補償金
2-15 主たる事業の廃止に伴うみなし譲渡等の適用関係
2-16 新型コロナウイルス感染症等の影響への対策として家賃の減額を行った場合


第3章 非課税・免税
第1節 消費税の性格から課税の対象になじまないため非課税とされているもの
1 土地の譲渡及び貸付け
(1) 非課税となる土地の範囲
(2) 「土地の上に存する権利」の意義
(3) 借地権に係る更新料、名義書換料の取扱い
(4) 非課税とされる「土地の貸付け」から除かれるもの
イ 一時的に使用させる場合
ロ 施設の利用に伴い土地を使用させる場合
ワン・ポイント
1 未整備の駐車場又は駐輪場
2 建物の貸付けに伴う敷地の利用
3 仲介料を対価とする役務の提供
(5) 公有水面使用料等の取扱い
2 有価証券等及び支払手段等の譲渡.
(1) 非課税の対象となる有価証券等の範囲
イ 金融商品取引法 2条 1項《定義》に規定する有価証券
ロ イの有価証券に類するもの
(2) 非課税となる有価証券から除かれるもの
(3) 非課税となる支払手段等の範囲
イ 外国為替及び外国貿易法 6条 1項 7号《定義》に規定する支払手段
ロ イの支払手段に類するもの
3 利子を対価とする資産の貸付け等
(1) 利子を対価とする貸付金等の範囲
ワン・ポイント 保険代理店報酬等の取扱い
(2) 償還有価証券に係る償還差益の取扱い
(3) 保険料に類する共済掛金の範囲
(4) 前渡金等の利子の取扱い
(5) 売上割引又は仕入割引の取扱い
(6) 割賦販売等に係る金利又は保証料で非課税となるものの賦払金の支払回数
4 郵便切手類、印紙及び証紙の譲渡
(1) 非課税となる郵便切手類の譲渡
(2) 郵便切手類の範囲
(3) 非課税となる証紙の譲渡
5 国等の手数料
(1) 非課税となる国等が徴収する手数料等の範囲
イ 法令に基づく事務に係る手数料等で法令にその徴収について根拠となる規定があるもの
ロ 法令に基づく事務に係る手数料等で、法令にその徴収の根拠となる規定がないもの
6 外国為替業務等.
(1) 非課税とされる外国為替業務等の範囲
(2) 非課税とされる外国為替業務等から除かれるもの
第2節 社会政策的な配慮から非課税とされているもの
1 介護サービスとしての特定施設入居者生活介護
2 住宅の貸付け
(1) 「住宅の貸付け」の範囲
(2) 「人の居住の用に供する家屋」の範囲
(3) 非課税とされる住宅の貸付け
イ 「住宅の貸付け」の範囲
ロ 施設等を備えた住宅等の貸付け
(4) 住宅の貸付けから除かれる旅館業に該当するものの範囲
(5) 店舗等併設住宅の貸付け.
(6) ケア付マンションの貸付け等.
(7) 他に転貸する場合の住宅の貸付け
(8) 用途を変更する旨の契約を締結した場合の取扱い
(9) 敷金、保証金等の取扱い
〔令和 2年度改正について〕
第3節 輸出免税
1 輸出免税の範囲
2 非居住者に対する役務の提供
3 輸出免税の適用要件
非課税・免税 裁判例・裁決例
○駐車場の貸付けとされた事例
○霊園の貸付けが課税の対象とされた事例
○住宅の再転貸も「住宅の貸付け」に該当するとされた事例
課非判定Q&A
3-1 駐車場用の土地の貸付け
3-2 土地に設定された抵当権の譲渡
3-3 土地の収用に伴い消滅する借地権に係る補償金
3-4 不動産の買主の地位の有償移転(中間省略登記)の場合の取扱い
3-5 賃貸型土地信託に係る消費税
3-6 未経過固定資産税等の取扱い
3-7 不動産の引渡しに伴う登記をしなかった場合の固定資産税等
3-8 売買とされる PFI事業に係る消費税の取扱い
3-9 道路占用料等
3-10 耕作権の譲渡
3-11 土地の賃貸借により行われる採石等
3-12 貸ビル建設期間中に借主が支払う地代相当額
3-13 建物部分と敷地部分を区分記載した賃貸料
3-14 借地権の譲渡又は転貸に際して地主に支払われる名義書換料
3-15 電柱の使用料
3-16 定期借地権の賃料の一部又は全部を前払いにより一括して授受した場合
3-17 寺院墓地等の永代使用料と納骨堂の永代使用料
3-18 家賃保証サービスに係る取扱い
3-19 経営事項審査に係る手数料の課税関係
3-20 貸付けが非課税となる住宅の範囲
3-21 住宅の貸付けから除外される貸別荘や一時貸し用マンション
3-22 住宅の貸付けに付随する駐車場の範囲
3-23 一部が駐車場付きの賃貸料を定める集合住宅の貸付け
3-24 駐車場付きの状態でマンションを転貸する場合
3-25 住宅改修費の支給に係る消費税の取扱い
3-26 下宿の取扱い
3-27 店舗等併設住宅の貸付け
3-28 用途変更の取扱い
3-29 転貸を前提とした住宅の貸付け
3-30 集合住宅の家賃、共益費、管理料等の課税・非課税の判定
【集合住宅の賃料又は共益費として収受するものの課税・非課税の判定】
【賃料とは別の名目で賃貸人が収受する金銭の取扱い】
3-31 民泊事業を行った場合の消費税の課税関係
3-32 特定施設入居者生活介護の課税関係
3-33 認知症高齢者グループホーム用建物の賃貸に係る賃料収入及びその取得費用に係る消費税の取扱い
3-34 宅地建物取引主任者に対する法定講習の受講料


第4章 納税義務者
第1節 納税義務者に関する原則的な取扱い
1 概要
(1) 原則
(2) リバースチャージ方式
(3) 国及び地方公共団体等
イ 国及び地方公共団体
ロ 公共法人・公益法人等
(4) 人格のない社団等
イ 法人でない社団の意義
ロ 法人でない財団の意義
ハ 代表者又は管理人の定めがあるものの意義
2 共同事業に係る納税義務
ワン・ポイント 持分比率を超えて資産の譲渡等を行った場合
3 匿名組合に係る納税義務
第2節 小規模事業者に係る納税義務の特例
1 事業者免税点制度の効力等
(1) 納税義務の免除
ワン・ポイント 基準期間における課税売上高を判定基準とする趣旨
(2) 仕入税額控除の不適用
2 基準期間と基準期間における課税売上高
(1) 基準期間の意義
(2) 基準期間における課税売上高
イ 原則
ロ 基準期間における課税売上高の範囲
ハ 基準期間が 1年でない法人
ニ 個人事業者が基準期間となる年の中途において事業を開始した場合等
ワン・ポイント 個人事業者の法人成り
ホ 基準期間が免税事業者であった場合の課税売上高の計算
(3) 新規開業等をした場合
3 課税事業者の選択.
(1) 課税事業者選択の特例
(2) 届出書の効力
イ 原則
ロ 特例
ワン・ポイント
1 法人における課税資産の譲渡等に係る事業を開始した課税期間の範囲
2 課税資産の譲渡等に係る事業を開始した日の意義
3 過去 2年以上課税資産の譲渡等がない場合
4 事業を開始した課税期間の翌課税期間からの課税事業者の選択
ハ 課税事業者を選択した後の課税期間において基準期間における課税売上高が 1千万円を超えた場合の「課税事業者選択届出書」の効力
ニ 相続等があった場合における課税事業者選択特例の適用関係
(イ) 相続があった場合
(ロ) 合併があった場合
(ハ) 分割があった場合の届出書の効力
(3) 課税事業者選択特例の不適用
イ 「課税事業者選択不適用届出書」の提出
ロ 「課税事業者選択不適用届出書」の提出制限等
(イ) 通常の場合
(ロ) 調整対象固定資産の仕入れ等がある場合
(ハ) 高額特定資産の仕入れ等がある場合.
(4)「課税事業者選択届出書」等の提出の特例
イ 「やむを得ない事情」の範囲
ロ 「事情がやんだ後相当の期間内」の意義
(5) 事業を廃止した場合等の届出
(6) 特定非常災害に係る課税事業者選択(不適用)届出等の特例
ワン・ポイント
1 特定非常災害の意義
2 被災事業者の意義
3 指定日の意義
4 届出書の効力開始日
(7) 新型コロナウイルス感染症による影響の緩和措置(消費税の課税事業者選択届出書等の提出に係る特例)
4 特定期間における課税売上高による納税義務の免除の特例
(1) 特定期間
(イ)「前事業年度」の 6月間が特定期間となる場合
(ロ)「前々事業年度」の 6月間が特定期間となる場合
ワン・ポイント 相続、合併、分割等があった場合の取扱い
(2) 6月の期間の特例
イ 「前事業年度」の 6月の期間の特例
(イ) 前事業年度の末日が月末の場合
(ロ) 前事業年度の末日が月末でない場合
ロ 「前々事業年度」の 6月の期間が特定期間となる場合の特例
(イ) 前々事業年度の末日が月末の場合
(ロ) 前々事業年度の末日が月末でない場合
(3) 特定期間における課税売上高
イ 原則
ワン・ポイント
「特定期間における課税売上高」と「基準期間における課税売上高」
ロ 給与等の金額による判定
第3節 基準期間がない法人に対する事業者免税点制度の特例
1 新設法人の特例
(1) 「出資の金額」の範囲
(2) 特定期間がある場合
2 特定新規設立法人の特例
(1) 特定要件該当性
(2) 判定対象者
(3) 基準期間相当期間における課税売上高
3 新設法人等が調整対象固定資産の仕入れ等を行った場合
第4節 高額特定資産を取得した場合の納税義務の免除の特例
1 高額特定資産を取得した場合
2 自己建設高額特定資産に係る仕入れ等を行った場合
3 高額特定資産である棚卸資産を取得した免税事業者が課税事業者となった場合
【調整対象自己建設高額資産の場合】
第5節 実質行為者課税の原則
1 資産の譲渡等の実質行為者課税の原則
2 委託販売等の場合の資産の譲渡等の帰属
第6節 信託財産に属する資産の譲渡等の帰属
1 受益者等課税信託
2 法人課税信託等
3 法人課税信託の受託者に関する消費税法の適用
(1) 個人事業者が受託事業者である場合等.
(2) 固有事業者の事業者免税点制度の適用判定等
(3) 受託事業者の事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用判定等
納税義務者 裁判例・裁決例
○開業のための準備行為を行った日が課税資産の譲渡等に係る事業を開始した日に当たるとされた事例
○課税売上割合を高めるために住宅家賃を管理運営会社に帰属させたことが否認された事例
納税義務 Q&A
4-1 課税資産の譲渡等を開始した日の属する課税期間
4-2 共同相続があった場合の各相続人の共同事業に係る納税義務の判定
4-3 相続があった年中に遺産分割協議が整った場合の翌年及び翌々年の納税義務の判定
4-4 新規設立法人が株式の100%を保有している他の法人の特殊関係法人該当性
4-5 新設分割子法人が特定新規設立法人に該当する場合
4-6 資本金 1千万円以上の新設法人が基準期間のない課税期間に調整対象固定資産を購入した場合
4-7 高額特定資産の仕入れ等と事業者免税点制度及び簡易課税制度の適用関係
4-8 棚卸資産である土地に係る造成費用の高額特定資産該当性
4-9 建設工事の手付金の額が 1,000万円以上となった場合の高額特定資産の判定
4-10 受注した建設工事に要する課税仕入れの累計額が 1,000万円以上となった場合の建設業者における高額特定資産の判定
4-11 課税事業者を選択している法人が第 3期(2021年12月期)に居住用賃貸建物を取得する場合
4-12 居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の不適用と事業者免税点制度の 3年縛りの適用関係


第5章 資産の譲渡等の時期
第1節 棚卸資産の譲渡の時期
1 原則
(1) 棚卸資産の譲渡の時期
(2) 引渡しの日の判定
(3) 土地又は土地の上に存する権利の引渡しの日が明らかでない場合
2 委託販売による資産の譲渡の時期
(1) 原則
(2) 売上計算書が作成されている場合
3 船荷証券の譲渡等の時期
ワン・ポイント 複合運送証券
第2節 固定資産の譲渡の時期
1 原則
2 特例
(1) 農地の譲渡の時期の特例
(2) 工業所有権等の譲渡等の時期
イ 原則
ロ 登録により契約の効力が生じる場合
(3) ノウハウの頭金等に係る資産の譲渡等の時期
イ 原則
ロ ノウハウの開示が2回以上にわたって分割して行われる場合等
第3節 有価証券の譲渡の時期
1 原則
2 原則によれない場合
(1) 株券の発行がない株式等の譲渡の時期
(2) 登録国債の譲渡の時期
(3) 持分会社の社員の持分等の譲渡の時期
(4) 株式の信用取引等をした場合の譲渡の時期
第4節 請負による譲渡等の時期
1 原則
ワン・ポイント 請負契約と民法
2 建設工事等の引渡し日の判定
3 その他の請負に係る資産の譲渡等の時期
(1) 値増金に係る資産の譲渡等の時期
(2) 部分完成基準による資産の譲渡等の時期の特例
(3) 機械設備の販売に伴う据付工事による資産の譲渡等の時期の特例
第5節 その他の役務の提供に係る資産の譲渡等の時期
1 不動産の仲介あっせんに係る資産の譲渡等の時期
2 技術役務の提供に係る資産の譲渡等の時期
3 運送収入に係る資産の譲渡等の時期
第6節 利子、使用料等を対価とする資産の譲渡等の時期
1 貸付金利子等を対価とする資産の譲渡等の時期
2 償還差益を対価とする資産の譲渡等の時期
3 賃貸借契約に基づく使用料等を対価とする資産の譲渡等の時期
(1)原則
(2) 契約について係争があった場合の取扱い
【賃貸料と所得税・法人税との関係】
(1) 賃貸人が個人事業者の場合
(2) 賃貸人が法人の場合
4 工業所有権等の使用料を対価とする資産の譲渡等の時期
第7節 その他の資産の譲渡等の時期
1 物品切手等と引換給付する場合の譲渡等の時期
(1) 物品切手等の発行に係る取扱い
(2) 物品切手等と引換に物品の給付等を行った場合の取扱い
ワン・ポイント 引換え未了の商品引換券等
2 保証金等のうち返還しないものの額を対価とする資産の譲渡等の時期
【所得税の取扱いの具体例と消費税の取扱い】
3 先物取引に係る資産の譲渡等の時期
4 リース取引に係る資産の譲渡等の時期
5 強制換価手続による資産の譲渡等の時期
6 前受金、仮受金に係る資産の譲渡等の時期
7 共同事業における資産の譲渡等の時期
8 信託における資産の譲渡等の時期
(1) 受益者等課税信託
(2) 集団投資信託等
9 個人事業者の家事消費に係る資産の譲渡等の時期
第8節 リース譲渡に係る資産の譲渡等の時期の特例
1 適用のための前提条件
2 個人事業者が行う延払条件付譲渡の範囲
3 具体的な取扱い
(1) 課税期間内の処理
イ 延払基準の方法により経理した場合
ロ リース延払基準の方法により経理した場合
(2) 課税期間後の処理
イ 延払基準の方法により経理した場合
ロ リース延払基準の方法により経理した場合
(3) 延払基準の方法により経理しなかった場合等
イ 延払基準の方法により経理しなかった場合
ロ 特例の適用を受けないこととした場合
4 契約の変更があった場合の取扱い
5 対価の額に異動があった場合の調整
6 資産を下取りした場合の対価の額
7 債務不履行に伴うリース譲渡に係る資産の取戻し
8 免税事業者となった場合等の取扱い
9 確定申告書への付記
(参考)平成30年度税制改正による「長期割賦販売等に関する経過措置」
第9節 工事の請負に係る資産の譲渡等の時期の特例
1 長期大規模工事の請負に係る資産の譲渡等の時期の特例
ワン・ポイント
長期大規模工事の請負に係る資産の譲渡等の時期の特例の選択適用
2 工事の請負に係る資産の譲渡等の時期の特例
(1) 対象となる工事の範囲
(2) 特例の具体的取扱い
3 目的物の引渡しを行った課税期間の取扱い
4 確定申告書への付記
第10節 その他
1 国、地方公共団体等に係る資産の譲渡等の時期の特例
2 法人の設立期間中の資産の譲渡等及び課税仕入れの帰属
3 資産の譲渡等の時期の別段の定め
第11節 課税仕入れ等の時期との関係
資産の譲渡等の時期 裁判例・裁決例
○契約の効力発生日を固定資産の譲渡の時期とした取扱いが否認された事例
○引渡し時に一部工事未了があった賃貸用建物の課税仕入れが認められた事例
資産の譲渡等の時期Q&A
5-1 市街地再開発組合における資産の譲渡等の時期


第6章 課税標準と税率
第1節 課税資産の譲渡等に係る課税標準
1 原則
(1) 課税資産の譲渡等の対価の額
(2) 金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の額
イ 代物弁済の場合の対価の額
ロ 負担付き贈与の場合の対価の額
ハ 金銭以外の出資の場合の対価の額
ニ 資産の交換の場合の対価の額
ホ 法人課税信託等に係る資産の移転等の場合の対価の額
へ 他の事業者の資産の専属的利用による経済的利益の額
(3) 対価の額の計算等
イ 個別消費税
ロ 印紙税、登録免許税、手数料等
ハ 源泉徴収される所得税
ニ 別途収受する配送料等
ホ 荷送人に代わって付保する保険料
ヘ 資産の貸付けに伴う共益費
ト 課税資産と非課税資産とを同一の者に対して同時に譲渡した場合
チ 譲渡等に係る対価が確定していない場合の見積り
リ 委託販売等に係る手数料
ヌ 原材料等の支給による加工料等
ル 返品等の額を差引計算している場合
ヲ 共同事業に係る対価の区分
2 特則
(1) 個人事業者の家事消費等
(2) 家事共用資産の譲渡
(3) 法人の役員に対する贈与
(4) 法人の役員に対する低額譲渡
第2節 特定課税仕入れに係る課税標準
1 いわゆる「リバースチャージ方式」の概要
2 課税標準
課税標準と税率 裁判例・裁決例
○路線価から算出した土地代金を控除して建物代金とすることが否認された事例
○建物の取得価額を売買契約書に記載の消費税額等から算出することが否認された事例
課税標準Q&A
6-1 建物と土地との一括譲渡の場合の課税標準
6-2 不動産鑑定業者による鑑定評価額を課税標準とする場合の取扱い
6-3 譲受法人が建物を取り壊すことを前提とした建物付き土地を譲渡した場合
6-4 代物弁済による土地・建物の譲渡対価の額
6-5 等価交換における消費税の取扱い
6-6 賃貸中の建物を譲渡した場合の持ち回り方式の保証金の取扱い
6-7 土地と建物の一括譲渡に係る対価の額を建物の未償却残高を基礎として区分することの是非
6-8 フリーレント期間を設けた建物の賃貸借に係る消費税の課税関係


第7章 仕入税額控除
第1節 仕入税額控除の仕組み
1 対象となる事業者
2 仕入税額控除の対象
(1) 課税仕入れ
イ 購入した資産の用途
ロ 免税事業者等からの仕入れ
ハ 事故等により滅失等した場合
ニ 課税資産の取得のための原資
ホ 事業として行われるもの
へ 給与等を対価とする役務の提供
(イ) 出張旅費、宿泊費、日当等
(ロ) 通勤手当
(2) 特定課税仕入れ
イ 特定課税仕入れに係る仕入税額控除
ロ 特定課税仕入れに対する経過措置
ハ 消費者向け電気通信利用役務の提供に係る仕入税額控除の経過措置
(3) 保税地域からの課税貨物の引取り
(4) 令和2年度改正について.居住用賃貸建物の取得等に係る消費税の仕入税額控除制度等の適正化
イ 居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額の仕入税額控除制度不適用
(イ) 住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物の範囲
(ロ) 居住用賃貸建物の判定時期
(ハ) 合理的区分の方法
(ニ) 自己建設高額特定資産である場合
ロ 居住用賃貸建物を課税転用した場合又は譲渡した場合
ハ 適用時期等. 415
ニ 高額特定資産を取得した場合等の納税義務の免除の特例等との適用関係
3 課税仕入れ等に係る消費税額の計算等
(1) 課税仕入れに係る消費税額の計算
イ 課税仕入れに係る支払対価の額
ロ 支払対価の額が未確定の場合
(2) 特定課税仕入れに係る消費税額の計算
(3) 課税貨物に係る消費税額
第2節 仕入税額控除の時期
1 課税仕入れ等を行った日
(1) 課税仕入れ及び特定課税仕入れを行った日
(2) 課税貨物を引き取った日
2 仕入税額控除の時期の特例
(1) 未成工事支出金・建設仮勘定
ワン・ポイント 免税事業者である課税期間に行った課税仕入れ等
(2) 郵便切手類又は物品切手等
(3) 短期前払費用
3 出来高検収書に関する取扱い
(1) 取扱いの原則
(2) 出来高検収書の取扱いの準用
(3) 出来高検収書に係る下請業者の資産の譲渡等の時期
第3節 仕入控除税額の計算
1 課税売上割合
(1) 課税売上割合の計算
(2) 課税売上割合の計算上の留意点
イ 分母に含めないもの
ロ 分母に調整して加算するもの等
2 非課税資産の輸出等を行った場合の仕入控除税額の計算の特例
(1) 輸出取引等に該当する非課税資産の譲渡等
イ 適用対象となる輸出取引等とみなされる非課税資産の譲渡等
ロ 個別対応方式の場合の用途区分
ハ 課税売上割合の計算
ニ 有価証券、支払手段及び金銭債権の適用除外
(2 )国外で資産を譲渡等するために行った資産の輸出
イ 適用要件
ロ 課税売上割合の計算
3 全額控除できない場合の計算方法
(1) 個別対応方式
イ 計算方法
ロ 課税資産の譲渡等にのみ要するものの意義等
(イ) 課税資産の譲渡等にのみ要するもの
(ロ) 具体例
(ハ) 試供品、試作品等に係る課税仕入れ等
(ニ) 判定時期
ハ その他の資産の譲渡等にのみ要するものの意義
ニ 課税・非課税共通用のものの意義等
(イ) 課税・非課税共通用のもの
(ロ) 資産の譲渡等に該当しない取引(不課税取引)に要する課税仕入れ等
(ハ) 合理的な基準による区分をした場合
(2) 一括比例配分方式
4 課税売上割合に準ずる割合
(1) 課税売上割合に準ずる割合の適用範囲
イ 事業の種類の異なるごと
ロ 費用の種類の異なるごと
ハ 事業に係る事業場の単位ごと
(2) 課税売上割合に準ずる割合の承認等
イ 「課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」の提出、承認
税制改正の動向 課税売上割合に準ずる割合の適用開始時期の見直し
ロ 申請の却下
ハ 承認の取消し
ニ 適用の取りやめ
5 仕入税額控除方式の適用関係
(1) 一括比例配分方式を選択できる事業者の範囲
(2) 一括比例配分方式から個別対応方式への変更
(3) 個別対応方式から一括比例配分方式への変更
第4節 仕入税額控除の適用要件
1 仕入税額控除に係る帳簿及び請求書等
(1) 帳簿の記載事項
イ 課税仕入れの場合
ロ 特定課税仕入れの場合
ハ 課税貨物の引取りの場合
(2) 仕入税額控除の要件となる請求書等
イ 課税資産の譲渡等を行った者が作成する書類
ワン・ポイント
1 資産の内容等の記載の程度
2 小売業等の記載事項の特例
ロ 課税仕入れを行った者が作成する書類
ハ 保税地域から引き取る課税貨物に係る書類
(3) 請求書等の保存を要しない課税仕入れの範囲
イ 支払対価の額が 3万円未満の場合
ロ やむを得ない理由がある場合等
(イ) 「やむを得ない理由」の意義
(ロ) 国税庁長官が指定する者の住所等の記載の省略
第5節 適格請求書等保存方式における仕入税額控除
1 適格請求書
2 適格請求書発行事業者の登録制度
3 新規開業者の登録に関する特例
4 免税事業者が適格請求書発行事業者の登録を受ける場合の経過措置
5 適格請求書発行事業者の登録の取りやめ及び失効
6 適格請求書発行事業者の義務等
(1) 原則
(2) 適格請求書の交付義務が免除される場合
7 適格請求書等保存方式の下での仕入税額控除の要件
(1) 原則
(2) 帳簿のみの保存で仕入税額控除が認められる場合
(3) 免税事業者等からの仕入れに係る経過措置
8 税額計算の方法
仕入税額控除 裁判例・裁決例
○区分所有建物の所有者が支払う管理費は課税仕入れに係る支払対価に該当しないとされた事例
○管理組合に支払われた前区分所有者の滞納管理費等は消費税法上の「課税仕入れに係る支払対価の額」に該当しないとされた事例
○入居者のいるアパートの課税仕入れの用途区分は共通用とされた事例
○介護事業所の指定前に取得した介護施設に係る課税仕入れの用途区分
○消費税法基本通達11-2-19により床面積割合で用途区分することが認められた事例
仕入税額控除Q&A
7-1 用途未定賃貸用建物の仕入税額控除
7-2 住宅瑕疵担保責任保険の保険料等に係る消費税の取扱い
7-3 埋戻費用を見積計上した場合の消費税の取扱い
7-4 建物建築の際に支払う近隣対策費の仕入税額控除
7-5 居住用賃貸建物の取得に伴って支出した仲介手数料に係る消費税額に対する控除制限規定の適否
7-6 建物の一部が店舗用となっている居住用賃貸建物の取得に係る課税仕入れ等の税額の合理的な区分
7-7 マンション 1棟を購入した場合の契約額と課税仕入れに係る支払対価
7-8 非課税資産の譲渡等にのみ要するものの意義
7-9 社宅に係る課税仕入れ等の用途区分
7-10 土地購入に伴う仲介手数料の用途区分
7-11 土地付建物の仲介手数料の用途区分
7-12 国外で行う土地の譲渡のために国内で要した費用の用途区分
7-13 一部を賃貸するビルを建設するための土地造成費の用途区分
7-14 建売住宅の土地について支払った造成費の用途区分
7-15 貸ビル建設予定地上の建物撤去費用等の用途区分
7-16 販売目的で取得した土地を一時的に資材置場として利用している場合の造成費の用途区分
7-17 副次的に発生する非課税売上げがある場合の課税仕入れの用途区分
7-18 地方公共団体に寄附する私道の造成費の用途区分
7-19 事業用資産の収用に伴う解体工事費の用途区分
7-20 店舗用の賃貸建物の課税仕入れを行った課税期間がフリーレント期間中の場合の用途区分
7-21 建設現場で支出する交際費の用途区分
7-22 市街地再開発組合が個別対応方式を適用する場合の建築費の用途区分
7-23 テナント階のある賃貸マンション建築費の合理的な区分の要否
7-24 課税売上割合に準ずる割合としての床面積割合の適用
7-25 たまたま土地の譲渡があった場合の課税売上割合に準ずる割合の承認
7-26 承認を受けた課税売上割合に準ずる割合が95%以上となった場合の仕入控除税額の計算
7-27 たまたま土地の譲渡があった場合の課税売上割合に準ずる割合の有価証券の譲渡への準用
7-28 家賃を口座振替により支払う場合の仕入税額控除の適用要件
7-29 賃料を口座振込により支払う場合の仕入税額控除の適用要件
7-30 適格請求書等保存方式の下での口座振替や口座振込の場合の仕入税額控除


第8章 仕入控除税額の調整
第1節 調整対象固定資産に関する仕入控除税額の調整
1 調整対象固定資産の範囲
(1) 調整対象固定資産の意義
(2) 一の取引の判定単位
(3) 調整対象固定資産について資本的支出があった場合
2 課税売上割合が著しく変動した場合の調整
(1) 課税売上割合が著しく変動した場合の意義
イ 課税売上割合が著しく増加した場合
ロ 課税売上割合が著しく減少した場合
(2) 通算課税売上割合の計算
イ 原則. 565
ロ 課税売上割合に準ずる割合を適用している課税期間がある場合の特例
(1) 具体的な調整方法
イ 仕入控除税額に加算する場合
ロ 仕入控除税額から控除する場合
(4) 相続等があった場合の適用関係
3 課税業務用調整対象固定資産を非課税業務用に転用した場合の調整
(1) 調整規定の適用範囲
(2) 相続等があった場合の適用関係
(3) 転用までの間に免税事業者等であった課税期間がある場合
(4) 住宅の貸付けに係る非課税範囲の明確化に伴う取扱い
(5) 仕入控除税額から控除等する金額
4 非課税業務用調整対象固定資産を課税業務用に転用した場合の調整
(1) 調整規定の適用範囲
(2) 相続等があった場合の適用関係
(3) 転用までの間に免税事業者等であった課税期間がある場合
(4) 仕入控除税額に加算する金額
第2節 納税義務の免除を受けないこととなった場合等の仕入控除税額の調整
1 免税事業者が課税事業者になった場合
(1) 調整を行う場合
イ 調整を行う課税期間
ロ 調整の対象となる棚卸資産の範囲
ハ 相続等により課税期間の途中で課税事業者となる場合
(2) 調整対象となる消費税額の計算等
イ 調整対象となる消費税額
ロ 棚卸資産の取得に要した費用
ハ 自己の製作等に係る棚卸資産の取得価額等
(3) 適用要件
ワン・ポイント
1 高額特定資産である棚卸資産を取得した免税事業者が課税事業者となった場合(令和2年度改正)
2 消費税法基本通達11-3-5《未成工事支出金》、11-3-6《建設仮勘定》との関係
3 課税事業者が免税事業者になった場合
第3節 居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の仕入控除税額の調整
1 仕入税額控除の対象外となる居住用賃貸建物の範囲
(1) 原則
(2) 自己建設高額特定資産である場合
2 居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合の調整
(1) 概要
(2) 居住用賃貸住宅を課税賃貸用に転用した場合の調整計算
(3) 調整規定の適用要件
3 居住用賃貸建物を譲渡した場合の調整
(1) 概要
(2) 居住用賃貸住宅を譲渡した場合の調整計算
(3) 調整規定の適用要件
4 居住用賃貸建物を課税賃貸用に供した場合等の調整規定創設の影響
仕入控除税額の調整Q&A
8-1 調整対象固定資産の判定単位
8-2 調整対象固定資産の判定に係る価額
8-3 調整対象固定資産に係る課税仕入れ等の税額の全額を仕入税額控除した場合の第 3年度での調整の要否
8-4 調整対象固定資産に係る仕入控除税額の調整の要否
8-5 第 3年度の課税期間の末日前に調整対象固定資産を売却等した場合
8-6 相続により事業承継した前年に被相続人が取得した調整対象固定資産の取扱い
8-7 合併があった場合における調整対象固定資産に係る仕入控除税額の調整
8-8 課税業務用から非課税業務用に転用した場合の仕入控除税額の調整
8-9 個人事業者が事業を廃止した場合の調整対象固定資産の転用に係る調整の要否


第9章 簡易課税制度
【簡易課税制度の適用上限とみなし仕入率の改正の経緯】
第1節 簡易課税制度の概要
1 適用対象となる事業者
2 適用対象となる課税期間
(1) 原則
(2) 新たに事業を開始した日の属する課税期間等の特例
ワン・ポイント
1 課税資産の譲渡等に係る事業を開始した日の意義
2 法人における課税資産の譲渡等に係る事業を開始した課税期間の範囲
3 過去 2年以上課税資産の譲渡等がない場合
4 適用開始時期の選択
3 適用上限額以下かどうかの判定
(1) 適用上限額の判定基準となる課税売上高
(2) 分割等があった場合の判定
第2節 「簡易課税制度選択届出書」の効力等
1 課税事業者が免税事業者となった場合の効力
2 被相続人等が提出した「簡易課税制度選択届出書」の効力
3 「簡易課税制度選択不適用届出書」の効力等
(1) 「簡易課税制度選択不適用届出書」の提出
(2) 「簡易課税制度選択不適用届出書」提出の期間制限
4 調整対象固定資産等を取得した場合の「簡易課税制度選択届出書」の提出制限
5 「簡易課税制度選択届出書」等の提出に係る特例(届出特例)
(1) 「やむを得ない事情」の範囲
(2) 「事情がやんだ後相当の期間内」の意義
6 災害等があった場合の「簡易課税制度選択届出書」等の提出に関する特例(災害届出特例)
(1) 特例の概要
(2) 「災害その他やむを得ない理由」の範囲
(3) 承認申請書の提出期限
イ 原則
ロ 災害等が長期にわたった場合
(4) 承認の効力
(5) 簡易課税制度の適用をやめようとする場合の特例対象課税期間
(6) 新型コロナウイルス感染症等の影響による被害を受けた場合の簡易課税制度の適用変更
7 特定非常災害に係る簡易課税制度選択(不適用)届出の特例(特定非常災害特例)
(1) 特定非常災害の意義
(2) 被災事業者の意義
(3) 指定日の意義
第3節 事業区分とみなし仕入率
1 第一種事業
2 第二種事業
3 第三種事業
(1) 第三種事業の意義
(2) 第三種事業の範囲
(3) 加工賃等を対価とする役務の提供
4 第四種事業
5 第五種事業
(1) 第五種事業の範囲
(2) 第五種事業から除かれる飲食店業の範囲
6 第六種事業
第4節 課税資産の譲渡等に係る仕入控除税額の計算
1 第一種事業から第六種事業までの事業のうち一の事業のみを営む事業者の場合
2 第一種事業から第六種事業までの事業のうち二以上の事業を営む事業者の場合
(1) 原則的な計算方法
(2) 簡便法
3 複数の事業を営む事業者の特定の事業に係る割合が高い場合の仕入控除税額の計算の特例(いわゆる75%ルール)
(1) 一の事業に係る課税売上高が全体の課税売上高の75%以上の場合の計算の特例
(2) 二の事業に係る課税売上高が全体の課税売上高の75%以上を占める場合の計算の特例
4 原則的な計算方法と特例による計算方法との適用関係
第5節 事業区分の判定及び区分記載の方法
1 事業区分の判定
2 事業区分の記載の方法
3 事業者が課税資産の譲渡等を事業の種類ごとに区分していない場合
4 対価の返還等があった場合の事業区分
5 簡易課税制度の適用とインボイス制度
第6節 他の税額控除等との関係
1 売上対価の返還等をした場合の適用関係
2 貸倒れがあった場合の適用関係
(1) 売掛金等が貸倒れとなった場合
(2) 貸倒れに係る消費税額の控除の対象とした売掛金等が回収された場合
3 仕入控除税額の調整は不要
簡易課税制度Q&A
9-1 不動産業の事業区分
9-2 事業用固定資産の売却
9-3 テナントの電気料金を個別のメーターで管理して徴収する場合
9-4 賃貸物件の屋根に設置した太陽光発電設備による電力の販売
9-5 管理物件に係るリフォーム、清掃等を丸投げする場合
9-6 サッカーグランドの使用料
9-7 公共施設の指定管理者が利用者から受領する利用料
9-8 フットサル・コートの賃貸
9-9 調整対象固定資産を購入した場合の簡易課税制度の選択制限
9-10 既往年度から簡易課税制度を適用している事業者が高額特定資産を取得した場合


第10章 その他
第1節 課税期間
1 個人事業者の課税期間
2 法人の課税期間
3 課税期間の特例
第2節 申告・納付
1 国内取引に係る申告・納付
(1) 確定申告
(2) 中間申告
イ 直前の課税期間の確定消費税額による方法
ロ 仮決算に基づく方法
ハ 中間申告書を期限までに提出しなかった場合
(3) 大規模法人の電子申告義務化
2 輸入取引に係る申告・納付
第33節 納税地
1 国内取引の納税地
(1) 原則
(2) 納税地の選択
(3) 納税地の指定
2 輸入取引の納税地
第4節 届出等
1 届出が必要な場合
2 承認を受けなければならない場合
(1) 国内取引関係
(2) 外国貨物
3 許可を受けなければならない場合
第5節 記帳義務・総額表示義務
1 記帳義務
2 総額表示の義務
(1) 総額表示の対象となる取引
(2) 総額表示義務に関する特例
第6節 控除対象外消費税額等
1 資産に係る控除対象外消費税額等
2 控除対象外消費税額等が資産に係るもの以外である場合
(1) 法人税における取扱い
(2) 所得税における取扱い
経過措置Q&A
10-1 工事の請負等の税率等に関する経過措置の概要
10-2 工事の請負等に係る契約の範囲
10-3 建設予定地を変更した場合の経過措置の適用の有無
10-4 建設工事の発注者を変更した場合の経過措置の適用の有無
10-5 指定日以後に仕様変更があった場合の経過措置の適用の有無
10-6 「その他の請負に類する契約」の範囲
10-7 「仕事の完成に長期間を要するもの」の意義
10-8 目的物の引渡しを要しない請負等の契約に関する取扱い
10-9 「仕事の内容につき相手方の注文が付されていること」の範囲
10-10 「建物の譲渡を受ける者の注文」の範囲
10-11 建築後に注文を受けて譲渡する建物の取扱い
10-12 青田売りマンション
10-13 「売買代金の○%」とする仲介手数料に係る経過措置の適用の有無
10-14 設計と工事監理の一括契約で契約金額が区分されていない場合
10-15 経過措置適用工事に係る請負金額に増減があった場合
10-16 経過措置が適用される建設工事の値増金の取扱い
10-17 資産の貸付けの税率等に関する経過措置の概要
10-18 売買として取り扱われるリース取引
10-19 自動継続条項のある賃貸借契約
10-20 貸付期間中の解約条項がある場合
10-21 「対価の額が定められている」の意義
10-22 賃貸料の変更があらかじめ決まっている場合
10-23 一定期間賃貸料の変更が行えない場合
10-24 「2年ごとに賃料を見直すことができる」旨の定めがある場合
10-25 「消費税率の改正があったときは改正後の税率による」旨の定め
10-26 「協議による同意があった場合に対価を変更することができる」旨の定めがある場合
10-27 「共益費」等がある場合
10-28 2フロアの貸付けから 1フロアの貸付けへの変更に伴い対価の変更があった場合
10-29 正当な理由による対価の増減
10-30 新型コロナ感染症の影響を受けたテナントに対して賃料の減額を行った場合の資産の貸付けに係る税率等の経過措置の適否
その他Q&A
10-31 設立 1期目で課税売上げがない場合の還付申告
10-33 売却した固定資産に係る繰延消費税額等の取扱い
10-32 消費税等と譲渡所得

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